Сервис звонка с сайта RedConnect
Наши офисы:

Милан - Комо - Марина ди Пьетрасанта - Москва

Москва
+7 499 755-84-48
Написать письмо
Италия
+39 335 582 1990
info@palazzoestate.com
0    Избранное      0    Сравнение

Процедура покупки

1. Первый этап:

Покупатель отправляет продавцу окончательное предложение по покупке PROPOSTA IRREVOCABILE D’ACQUISTO (обычно мы подписываем его при встрече или по факсу), в котором берет на себя обязательства о покупке дома на условиях и по цене, которую потенциальный клиент предлагает (простыми словами Вы указываете сколько бы Вы хотели заплатить за объект и в какие сроки). При этом надо быть реалистами и бесполезно писать предложение, предлагая за объект 50% или даже 70 % от заявленной Продавцом цены. Рынок недвижимости в Италии во время кризиса в элитных зонах остался стабильным по сравнению с другими европейскими странами (что подчеркивает его привлекательность).


В предложении по покупке должны присутствовать следующие данные:

  • данные покупателя и продавца
  • адрес, описание и стоимость недвижимости
  • срок, в течение которого продавец должен согласиться на предложенные условия сделки - сумма сделки
  • сроки платежей, дата и место будущего нотариального акта купли-продажи недвижимости

Продавец вправе отклонить предложение по покупке, но в случае согласия он уведомляет покупателя, посредством подписания Предложения. Агент Покупателя пересылает ему по факсу подписанное Продавцом предложение, после чего Покупатель в соответствии с Предложением, должен выплатить продавцу подтвердительный задаток в сроки, оговоренные в Предложении. Продавец обязан соблюдать условия принятого предложения. Если продавец не отвечает в течении срока назначенного покупателем, то это означает, что он полностью свободен от каких-либо обязательств по отношению к покупателю. Обычно принято сопровождать предложение по покупке задатком 10-30 % (подтверждающий залог): это происходит по договоренности сторон, так как обязательства считаются принятыми после соглашения на предложение.

2. Второй этап:

Обычно через 1-2 месяца после подписания предложения по покупке PROPOSTA IRREVOCABILE D’ACQUISTO Продавец и покупатель подписывают предварительный контракт купли-продажи COMPROMESSO ( CONTRATTO PRELIMINARE). Это документ, который предшествует нотариальному акту купли-продажи недвижимости, официально называется «promessa di compro-vendita» (договорные обязательства по купле-продаже). Это частный документ, заключаемый между обеими сторонами, в котором указаны все аспекты, заносимые в последствии в окончательный нотариальный акт купли-продажи. Поэтому рекомендуется подробно указывать все детали предстоящей сделки. Предварительный контракт дает покупателю право на приобретения недвижимости в сроки и на условиях согласно договору. Также во время подписания предварительного контракта купли-продажи клиент оплачивает услуги агентства недвижимости (3%+ НДС). Подтверждающий залог (caparra confirmatoria) – это сумма денег, которую покупатель дает продавцу до нотариального акта по купле-продаже, как гарантию на предстоящую сделку. Если сделка расторгается по вине покупателя, то продавец имеет право оставить за собой Подтверждающий залог без возврата. Если сделка расторгается по вине продавца, то покупателю возвращается Подтверждающий залог в двойном размере.

Основные данные , которые обычно указываются в Предварительном контракте:

  • Данные сторон: Покупателя и Продавца.
  • Стоимость недвижимости.
  • Тип платежа (банковский перевод, чек и т.д.) и сроки платежа.
  • Описание недвижимости ( кадастровые записи, поэтажные план и т.д.).
  • Дата заключения нотариального акта по купле-продаже.
  • Существование ипотек и сервитут (ограничений и обременений).
  • Соответствие строительным нормативам.
  • Возможные штрафные санкции в случае расторжения контракта.
  • Арбитраж
  • Дата и подпись сторон Согласно законодательным нормам
  • Предварительный договор регистрируется и оплачивается регистрационный сбор.

3. Третий этап:

Спустя некоторое время после подписания Предварительного контракта ( от двух до шести месяцев - точные сроки оговариваются в самом предварительном контракте) продавец и покупатель подписывают Нотариальный контракт купли-продажи (CONTRATTO DEFINITIVO o L’ATTO DI COMPRAVENDITA – Заключительный контракт) в присутствии нотариуса, который в своем лице представляет итальянское государство, заверяет факт перехода права собственности на недвижимость от продавца к покупателю и контролирует уплату регистрационных налогов и сборов. Нотариус отвечает за чистоту сделки.

Во время подписания финального контракта купли-продажи повторяются условия, оговоренные в Предварительном контракте, с возможными внесенными изменениями. Нотариус контролирует ипотечные и другие ограничения на недвижимость. Покупатель во время подписания финального контракта купли-продажи оплачивает недвижимость, все необходимые налоги и услуги нотариуса. Обычно принятый тип оплаты - банковский циркулярный необратимый чек. Нотариальный контракт купли-продажи регистрируется нотариусом в Conservatoria Registri Immobiliari и в налоговом органе в течение 2-4 недель после осуществления сделки, где ему присваивается регистрационный номер.

Если вы взяли ипотечный кредит, он также зарегистрирует взятие кредита. В случае, если на приобретаемой недвижимости числится ипотека, как правило на сделке присутствует представитель банка, выдавшего ипотечный кредит, и в тот же день, непосредственно до подписания нотариального акта купли-продажи объекта недвижимости, в присутствии нотариуса, который протоколирует данный акт, происходит расторжение ипотечного договора и снятие обременения с объекта недвижимости- предмета договора.

ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ ПО ПРОЦЕДУРЕ ПОДПИСАНИЯ НОТАРИАЛЬНОГО АКТА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ:

1. Порядок заключения сделки купли-продажи (техника, включая расчеты по сделке, оплата пошлин и т.п)

Непосредственно перед сделкой необходимо выписать в банке необратимый циркулярный чек на остаток суммы, подлежащей к оплате. Второй чек на имя нотариуса, на сумму, включающую сумму налога к оплате, стоимость регистрации и гонорар нотариуса. Услуги переводчика можно оплатить наличными или чеком, выписанным из чековой книжки.

На сделке должны присутствовать: сторона продавца, сторона покупателя, переводчик акта, свидетель, владеющи как русским так и итальянским языком, агенты по недвижимости с обеих сторон, нотариус.

Согласно законодательству Италии, договор купли-продажи является действительным только в письменной форме как atto pubblico c удостоверением подлинности и заверением подписи Сторон (ст. 2657 ГК). Нотариус вслух зачитывает акт на итальянском языке, после чего копию, переведенную на русский язык зачитывает переводчик. Вносятся возможные поправки по согласованию сторон. Сторона Покупатель производит оплату заранее подготовленными чеками. Нотариус подписывает акт. Сторона Покупатель передает нотариусу чек №2 (оплата госпошлин и услуг нотариуса). С этого момента права на собственность переходят на нового владельца объекта недвижимости- предмета договора. После подписания акта, Нотариус должен передать договор на регистрацию в , которая длится от 2-х недель до 1,5 месяцев.

2. Сколько времени занимает процедура?

Процедура, как правило, занимает 2 часа. В случае возможных трений между сторонами- дольше.

3. Обязательные составляющие договора? Существенные пункты?

  • Номинативы Сторон с анаграфическими данными, Налоговым Кодом, местом регистрации;
  • Номинативы переводчика и свидетеля;
  • Правоустанавливающие документы;
  • Описание объекта недвижимости-предмета договора;
  • Данные из Кадастровой описи Муниципалитета, в котором расположен объект недвижимости;
  • Адрес объекта недвижимости,
  • Границы земельного участка,
  • Прилагается план земельного участка с выделенными границами;
  • Концессия государственной собственности (если имеется), прилагается копия;
  • Стоимость объекта недвижимости,
  • Способ оплаты;
  • Заявление нотариуса об отсутствии ипотеки и других обременений, прав третьих лиц;
  • Гарантия от эвикции;
  • Наличие энергетического сертификата;
  • В силу декрета 37/2008, принятого 27 марта 2008 года, продавец обязан заявить в нотариальном акте, что внутренние коммуникации объекта недвижимости соответствуют предусмотренным нормативам безопасности на момент когда данные коммуникации были реализованы или модифицированы. Данное заявление должно быть включено в договор таким образом, чтобы покупатель имел представление о состоянии существующих коммуникаций. Данный пункт договора обязателен, но может быть ограничен лишь некоторыми коммуникациями или исключен, заменен фразой «в фактическом состоянии, в котором находятся»_ если предметом договора является объект недвижимости, построенный до 1967 года.

4. Проверка полномочий подписантов со стороны Продавца.

Учитывая, что продавец юридическое лицо, если какие-нибудь особенности в этом? Нотариус уполномочен установить и засвидетельствовать подлинность правоустанавливающих документов, соответственно полномочий подписантов со стороны продавца.

5. Проверка правоустонавливающих документов. Кто и когда это делает?

Нотариус перед заключением акта осуществляет проверку.

6. Гарантии прав на собственность. Чем регламентируются? Как Покупатель застрахован от появления в последующем лиц, заявляющих свои права на объект (в том числе банков, как кредиторов юридического лица)?

В нотариальном акте в обязательном порядке укзываютсся правоустанавливащие документы.

7. Права на землю? Где фиксируются?

Права на землю фиксируются в нотариальном акте купли-продажи.

8. Договор аренды участка вдоль озера. Как можно быть уверенным, что этот договор будет продлен?

Как правило, по согласованию сторон, в акте вносится пункт о том, что Продавец обязуется предоставить все документы для перевода концессии на имя нового собственника. Обычно не бывает проблем с продлением концессии. В дальнейшем можно подать документы на выкуп участка актуально в концессии от государства.

9. Налоги на имущество и на землю? Когда, как и кем платятся? Заплачен ли налог за 2009 год? Есть ли вообще какие-то задолженности? Кто и где это может выяснить?

Налог на недвижимость, так называемый ICI, начисляется Муниципалитетом по месту нахождения объекта недвижимости и подлежит к оплате 2 раза в году (июнь и декабрь). Налог за 2009 год в июне оплачен. За период со дня заключения сделки и до конца года- должен будет оплачиваться новым собственником.

10. В чем роль адвоката/нотариуса? За что он несет ответственность?

Нотариус уполномочен и обязан прнимать во внимание интересы обеих сторон и предоставить квалифицированное обслуживание. Нотариус осуществляет проверку законности условия сделки. Нотариус осуществляет проверку юридических аспектов объекта недвижимости- предмета договора, а также кадастровых данных, соответствия cертификатов, представленных продавцом действующим градостроительным нормативам, а также дееспособность сторон. Нотариус проверяет собственность на предмет возможных обременений, ипотеки, прав третьих лиц. После подписания акта нотариус должен, согласно закона, осуществить регистрацию и транслитерацию, а также перевод на имя нового собственника. Должен внести оплаченные покупателем налоги. Заявляет о переходе собственности (посредством заполнения специальных бланков и форм) авторитетным органам Pubblica Sicurezza.

11. Как прописываются в договоре пункты, касающиеся обстановки в доме?

По желанию сторон.

12. Как фиксируются обязательное наличие гарантий Продавца о том, что дом подключен к канализации, электричеству и т.п?

По соглашению сторон прописывается в договоре.

13. Что типично гарантирует Продавец и чем подобные гарантии подкрепляются?

Гарантия от эвикции на основе правоустанавливающих документов, которые проверяет Нотариус. Гарантия соответствия коммуникаций действующим нормативам (для недвижимости «эпохи» могут быть исключения), гарантия об отсутствии обременений и ипотек (проверяет нотариус).

14. Есть ли какая-то роль у банка в сделке?

Должен заранее, согласно указанию со стороны Покупателя, подготовить и выписать чеки.

15. Регистрация договора. Когда у Покупателя возникнут права на купленный объект? Кто занимается оформлением этих прав?

Права возникают после подписания и заверения нотариального акта. Нотариус осуществляет регистрацию.

16. Каковы риски Покупателя, если сумма сделки будет разбита на части. Рекомендации?

17. В скольки экземплярах и на каком языке должен быть составлен договор? Необходим ли профессиональный переводчик?

Акт составляется в 2 экземплярах. На двух языках. Да, необходим, в обратном случае акт может быть признан не действительным.

18. Какой документ на руках у Покупателя будет подтверждать «Право собственности на объект»?

Зарегистрированная копия нотариального акта купли-продажи.

19. Какие документы со стороны Покупателя должны быть на сделке (паспорт, налоговый код и т.п)?

Паспорт с действующей визой, налоговый код, копия российского паспорта с пропиской, копия свидетельства о браке, чеки на оплату.